Η ευρεία διάδοση της νέας μορφής βραχυχρόνιων αστικών μισθώσεων τύπου «Airbnb», μέσω ειδικών ψηφιακών πλατφορμών, έχει προκαλέσει έντονο διάλογο σχετικά με το κατά πόσο, οι εν λόγω συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης και η χρήση του διαμερίσματος κατά τον τρόπο αυτό, προσκρούουν στις διατάξεις περί επιτρεπόμενης χρήσης των διαμερισμάτων, κατά το νόμο και τους κανονισμούς κάθε πολυκατοικίας.
Όσον αφορά το ευρύτερο νομικό πλαίσιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ήδη έχουν γίνει οι εξής νομοθετικές παρεμβάσεις:
- Σύμφωνα με το αρ. 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 36 του Ν. 4465/2017 και όπως τελικά αντικαταστάθηκε με το άρθρο 84 του Ν. 4472/2017, «η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους είναι νόμιμη».
- Επίσης σύμφωνα με τη διάταξη της παρ. 4 της υποπ. Α3 του αρ. 2 του Ν. 4336/2015, καταργήθηκε από 1-11-2015 η διάταξη του αρ. 2 παρ. 1 του Ν. 4276/2014, σύμφωνα με την οποία ακίνητο που εκμισθωνόταν για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα ημερών θεωρούνταν «τουριστικό κατάλυμα» με αποτέλεσμα τα μισθωμένα με βραχυχρόνιες μισθώσεις διαμερίσματα να μην θεωρούνται τουριστικά καταλύματα και να διαφοροποιούνται από τα «ενοικιαζόμενα επιπλωμένα διαμερίσματα» που συνιστούν μη κύρια ξενοδοχειακά τουριστικά καταλύματα, σύμφωνα με το αρ. 1 παρ. 2 περ. β υποπ. Γγ του Ν. 4276/2014 και να μην χρειάζεται να πληρούν τις προϋποθέσεις του Ν. 4276/2014.
Όσον αφορά τους κανονισμούς πολυκατοικιών, σύμφωνα με το αρ. 4, παρ. 1 του Ν. 3741/1929, μπορούν ενδεικτικά να περιέχουν διατάξεις για α) δικαιώματα και υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών, β) διαδικασία διεξαγωγής γενικών συνελεύσεων και γ) πλειοψηφία λήψης αποφάσεων για τη διαχείριση, χρήση και συντήρηση των κοινόκτητων μερών. Ωστόσο, αφήνεταιι στην απόλυτη κρίση των συνιδιοκτητών η απόφαση για τις διατάξεις που θα συμπεριλάβουν στον κανονισμό, αρκεί να μην έρχονται σε αντίθεση με τις ισχύουσες σχετικές διατάξεις και να μη συμπεριλαμβάνουν κάποιους καταχρηστικούς όρους. Τέλος, η παραβίαση του κανονισμού από συνιδιοκτήτες, ανάλογα με την περίπτωση, (όπως α) η απαγορευμένη χρήση ή απαγορευμένη μετατροπή ξεχωριστής ιδιοκτησίας, β) η απαγορευμένη επέμβαση ή χρήση σε κοινόκτητα μέρη και γ ) οι οφειλές κοινοχρήστων) μπορεί να επιφέρει διάφορες συνέπειες.
Επομένως, κάθε συνιδιοκτήτης έχει το απόλυτο δικαίωμα να προβαίνει σε οποιαδήποτε χρήση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του, τηρώντας, όμως, τους περιορισμούς του Κανονισμού. Επίσης, το δικαίωμα του κάθε συνιδιοκτήτη για απόλυτη χρήση του διαμερίσματος του και των κοινών μερών του οικοδομήματος δεν μπορεί να λειτουργεί σε βάρος των δικαιωμάτων των λοιπών συνιδιοκτητών.
Παρουσιάζεται, λοιπόν, το φαινόμενο, συνιδιοκτήτες οικοδομών να αντιδρούν στη χρήση των διαμερισμάτων της οικοδομής υπό τη μορφή βραχυχρόνιων μισθώσεων, στηριζόμενοι στον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο οποίος περιγράφει τη χρήση των διαμερισμάτων (ως κατοικίες, γραφεία, καταστήματα κλπ). Ωστόσο, πρέπει να σημειωθεί, ότι η αναφορά του Κανονισμού στον χαρακτήρα της χρήσης των οριζόντιων ιδιοκτησιών ως «αποθηκών, καταστημάτων, γραφείων και επαγγελματικών κατοικιών” αποσκοπεί απλώς να περιγράψει τη συνήθη χρήση για την οποία προορίζονταν οι επιμέρους ιδιοκτησίες του κτιρίου, λαμβάνοντας υπόψη τις κύριες οικονομικές δραστηριότητες που αναπτύσσονταν στην εκάστοτε περιοχή κατά τον χρόνο σύνταξης του Κανονισμού (σε πολλές περιπτώσεις προ πολλών δεκαετιών πχ. 1940) και δεν ενέχει, συνεπώς, την έννοια της απαγόρευσης ανάπτυξης οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας εντός των ιδιοκτησιών (βλ. 197/22 ΜΟΝ. ΠΡΩΤ. ΑΘ. (ειδική – μισθωτικές))
Επίσης, συχνή αιτία προστριβών, είναι ο ισχυρισμός λοιπών συνιδιοκτητών ότι από τη χρήση αυτή κινδυνεύει η ασφάλειά τους ή προκαλείται ηχορύπανση και φθορές στους κοινόχρηστους χώρους. Ωστόσο, δεν είναι δυνατό να απαγορευθεί ή έστω να περιοριστεί η χρήση και εκμετάλλευση των ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, λόγω μεμονωμένων περιστατικών ή επειδή αυθαίρετα τεκμαίρεται ότι οι προσωρινά διαμένοντες κάνουν κακή χρήση των κοινόχρηστων χώρων. (βλ. 1259/2019 ΜΟΝ.ΠΡΩΤ.ΑΘ. (ειδική – μισθωτικές))
Εν κατακλείδι, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, είναι μία νέα, ταχέως αναπτυσσόμενη μορφή αστικής μίσθωσης και δεν θα πρέπει να τυγχάνουν διαφορετικής αντιμετώπισης από τις κλασικές μορφές μισθώσεων. Η χρήση των διαμερισμάτων μίας οικοδομής υπό τη μορφή αυτή, δεν επηρεάζει αρνητικά τα δικαιώματα των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, ενώ, αντίθετα, υπό τις κατάλληλες προϋποθέσεις, μπορεί να προσφέρει αρκετά οφέλη (πχ έσοδα, κάλυψη των κοινόχρηστων δαπανών, βελτίωση της εικόνας της οικοδομής κλπ).